Dos naves logísticas de 45.845 m2 construidas sobre una parcela de 90.000 m2. La más pequeña de las dos ya tiene inquilino.
El próximo mes de enero la empresa inmobiliaria logística Mountpark, va a concluir su último proyecto el Illescas (Toledo). Se trata de la construcción de dos naves logísticas de 9.200 y 36.500 m2, respectivamente, que forman un conjunto denominado Mountpark Illescas IV. Todo en una parcela triangular de 90.000 m2 que ha exigido un diseño adaptado a ese espacio poco común y sin embargo perfectamente resuelto.
Como en sus últimos desarrollos, este es un proyecto a riesgo en un área, la de Illescas, de fuerte implantación logística, en la que este especialista en infraestructuras logísticas ya suma más de 188.000 m2 de naves construidas y cuya “joya de la corona” es la nave de Illescas I, de 85.624 m2, íntegramente ocupada por el grupo logístico Carreras.
Todos estos inmuebles y los dos próximos a inaugurar en 2023, responden a unas calidades constructivas resumidas en la certificación BREEAM Excelente, que si bien supone una mayor inversión por el diseño, altura libre y entre columnas, aislamiento, sostenibilidad, accesos, playa de maniobra para camiones, zona para vehículos ligeros, módulo de oficinas de alto standing y espacio de esparcimiento para los empleados, supone a la larga unos costes de operación más bajos y, sobre todo, mayor satisfacción para el inquilino.
En el horizonte, Mountpark prepara una inversión en suelo en una zona muy cercana a Illescas, en otro municipio, de un millón de metros cuadrados, aproximadamente, con el objetivo estratégico de construir, igualmente a riesgo, naves de más de 100.000 m2, al igual que se están demandando en Europa, comentan Guillermo García-Almuzara, director de desarrollo, y Leandro Greblo, director de proyectos, de Mountpark Iberia. Se trata de poder ofertar estos espacios a los grandes operadores logísticos o a aquellos que teniendo dos o tres naves más pequeñas en distinta ubicación, unirlas en una sola pueda ser una opción de negocio interesante. En cualquier caso, la vocación de Mountpark, es la de construir “edificios grandes”.
En Illescas IV, la mayor de las dos naves ocupa una superficie de de36.566 m2 cuadrados, cuenta con 47 muelles de carga y descarga (ampliables a otros 17 más), una altura libre de 11,2 metros, una playa de maniobra para camiones de 45 metros de ancho, 193 plazas de parking y 12 cargadores para vehículos eléctricos.
La más pequeña, que ya tiene inquilino (un cargador de la zona con mucho negocio on-line), ocupa 9.279 m2, dispondrá de 8 muelles de carga, una altura libre de 11,4 metros, una playa de maniobra para camiones de 40 metros, 69 plazas de parking y 8 cargadores para vehículos eléctricos. Ambas disponen de módulo de oficinas de 1.000 m2 distribuidos en varias plantas.
Situación del mercado inmologístico
Guillermo García-Almuzara cree que el escenario actual va a estabilizarse a 2 ó 3 años y que, en todo caso, la demanda va absorbiendo la oferta en un entorno de rentas que están subiendo. Por otro lado, señala que Mountpark construye para “tener patrimonio” y lamenta –aunque entiende- que los compromisos de ocupación de los inquilinos –en su mayoría operadores logísticos- no sean a más largo plazo. Actualmente la media es de entre 5 y 10 años.
Preguntado sobre la falta de suelo y la posibilidad de construir en altura, Leandro Greblo, señala que obviamente todo depende del precio del suelo, pero que esos diseños complican la operativa del cliente. Aún más, ante la alternativa –explorada por otros actores del sector inmologístico- de rehabilitar naves ya existentes para paliar esa falta de terrenos, señala que esos espacios ya construidos se encuentran casi siempre en zonas cuyas infraestructuras –viales- no cumplen con las necesidades actuales ni son aptas para vehículos como los megatrailers. En suma, no es una opción que Mountpark contemple.
