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MADRID, BARCELONA Y VALENCIA

Mejora la contratación de espacio logístico

El mercado logístico de inmuebles podría estar iniciando un cambio de ciclo impulsado por la mejora del consumo y las exportaciones, como certifica el comportamiento de la contratación en las principales plazas del país. 

Según los datos del estudio elaborado por la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate, en Valencia la contratación ha superado la media histórica en 2013 y primer trimestre de 2014, en Madrid la absorción se ha beneficiado de la vuelta de las grandes operaciones y en Barcelona se ha frenado el descenso de espacio contratado. 

Las rentas de las mejores naves se mantienen estables en todas las plazas desde hace varios trimestres lo que, unido a la ausencia de nuevos desarrollos, permite prever posibles incrementos para finales de 2014. 

Vuelven las grandes operaciones a Madrid
Las grandes operaciones han vuelto al mercado logístico de Madrid y han propiciado un incremento de la contratación, 103.000 m² durante el primer trimestre de 2014 que supera ampliamente la media de los últimos tres trimestres (44.000 m²). La contratación logística de 2013, con 263.000 m², mostraba ya el inicio de este cambio de tendencia.

El parque logístico madrileño ha permanecido estable por la ausencia de proyectos especulativos, y las naves actualmente en desarrollo, que corresponden a dos proyectos llave en mano, suman 50.000 m².

La tasa de disponibilidad media actual alcanza el 13 por 100, pero resulta insuficiente en algunos nichos de mercado, como las naves de distribución local y las de paquetería.

Esta escasez unida a la mínima actividad promotora ha frenado los descuentos de las rentas "prime" y abre la puerta a previsibles incrementos en 2014. Las rentas medias incluso han experimentado ya subidas durante el primer trimestre de 2014, que pueden marcar un punto de inflexión en el mercado si se mantiene durante el resto del ejercicio.

Las previsiones de ocupación son positivas para las naves con buena ubicación gracias a la mejora del consumo, el comercio electrónico y las exportaciones. 

La absorción detiene su caída en Barcelona
La contratación de espacio logístico ha frenado su descenso en Barcelona durante el primer trimestre de 2014 (62.500 m²), tras el descenso del 19 por 100 registrado en 2013 (302.000 m² contratados). Las políticas de reducción de espacio de operadores y usuarios finales que afectan la contratación también han influido en el predominio de la contratación de naves pequeñas y medianas, casi dos tercios durante el primer trimestre de 2014 y más de la mitad de 2013. La demanda, no obstante, se mantiene fuerte para las naves de mejor calidad y ubicación, a las que ha correspondido el 30 por 100 de cuota de mercado.

La tasa de disponibilidad ha crecido dos puntos hasta situarse en el 12,3 por 100 del parque al cierre del primer trimestre de 2014. Este incremento se ha debido a la liberación de espacio de segunda mano y la entrega de naves proyectadas a medida (un total de 170.000 m²).

Por lo que se refiere a los precios, la renta media acumula dos trimestres de subidas, hasta situarse en 4,3 €/m²/mes, en tanto que la renta de las mejores naves ha permanecido estable durante los últimos tres trimestres. No se esperan nuevos retrocesos para la renta ‘prime’ de Barcelona, la más elevada de España como corresponde al primer centro logístico nacional, que se sitúa ahora en 5,5 €/m²/mes en la zona de actividad portuaria y el arco logístico local.

Se prevé que el ejercicio en curso mantenga un nivel de contratación al cierre muy similar al de 2013, lo que contribuiría a mantener constantes la tasa de disponibilidad y las rentas.

La contratación en Valencia, supera la media histórica
La contratación de espacios logísticos en Valencia ha superado las medias históricas de contratación anual y trimestral de la zona, con 130.000 m² en 2013 y 38.000 m² en el primer trimestre de 2014. A diferencia de otras plazas logísticas, el 70 por 100 de las operaciones cerradas buscaban la ampliación de instalaciones, como consecuencia, entre otros factores, de la expansión de actividad de la fábrica Ford de Almussafes y del puerto.

El grueso de las operaciones ha afectado a naves de tamaño mediano y pequeño debido a que las búsquedas de naves de gran tamaño se están alargando por la escasa oferta. Por zonas, Almussafes, con casi la mitad de la superficie contratada, se incorpora como polo de contratación logística de Valencia.

Desde el ejercicio 2010, la tasa de disponibilidad no ha dejado de reducirse en Valencia hasta situarse en el 6,5 por 100 actual de Ribarroja o el 6,2 por 100 de Almussafes/Sollana, niveles cercanos al umbral de escasez.

La renta "prime" -entre 3 y 3,5 €/m²/mes- no ha incorporado cambios en los últimos doce meses y la renta media de 2013 -2,6 €/m²/mes-se ha mantenido estable durante el primer trimestre de 2014. Las previsiones apuntan a posibles incrementos de las rentas para finales de 2014 que pondrían fin al ciclo bajista, y al mantenimiento del volumen de contratación.

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