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Los altos precios de construcción pueden retrasar algunos proyectos

Trimestre récord para el mercado inmologístico en España

La inversión en el sector logístico ha alcanzado durante el primer trimestre de 2022 casi los 900 millones de euros.

El sector logístico español alcanzó hasta marzo de 2022 un récord a nivel nacional con 690.000 m2 de contratación logística, incluyendo Valencia, Zaragoza, Sevilla, y Bilbao, además de los dos focos logísticos del país, Zona Centro y Cataluña, según datos de CBRE.

La Zona Centro registró una contratación de 311.000 m², de esta cifra más del 90 por ciento ha sido contratación neta, dato muy positivo. La cifra total supone un descenso del 10 por ciento respecto a la alcanzada en el mismo periodo de 2021. Es destacable que las operaciones relacionadas con e-commerce han concentrado el 37 por ciento de la contratación total.

Por su parte, Cataluña alcanzó una contratación logística de 242.000 m2, de los que el 60 por ciento ha sido contratación neta. La cifra total supone un descenso del 4 por ciento respecto a la registrada en el mismo periodo de 2021. Es destacable que el 67 por ciento de la contratación está vinculada a operaciones llave en mano. Las transacciones relacionadas con el e-commerce abarcaron un 16 por ciento del total en el 1T 2022.

Suben los precios

Tanto en la Zona Centro como en Cataluña, en el 1T 2022 se han entregado 140.000 m2 y 15.000 m2 de nueva oferta respectivamente. El aumento de los costes de construcción en los últimos meses junto a la subida de los precios de suelo, podrá retrasar algunos proyectos que están en marcha.

La elevada actividad dio lugar a que la renta prime en la Zona Centro subiera un 6, por ciento desde el primer trimestre de 2021 hasta alcanzar los 5,85 €/m²/mes en el 1T 2022. En Cataluña, la elevada demanda junto con el descenso de oferta disponible impulsó un 7 por ciento la renta prime, situándose en los 7,50 €/m²/mes.

Operaciones destacadas

Entre las principales operaciones llevadas a cabo en la Zona Centro, cabe destacar el alquiler de un llave en mano de 53.000 m² por Geodis en Torija, y el arrendamiento por parte de DB Schenker de una nave de 47.000 m² en Guadalajara. En Cataluña destaca la compra de un llave en mano de 90.000 m² por parte de Kave Home en Tordera, y el alquiler de un llave en mano de 27.000 m² realizado por Montepino en Castellbisbal.

Valencia, Zaragoza, Sevilla y otras

Respecto al resto de plazas logísticas, en Valencia se alcanzó una contratación de 78.000 m² lo que supone un ascenso del 144% respecto al 1T 2021. Ribarroja y Cheste fueron las zonas donde se concentró la mayor parte de la actividad, sin embargo, las tres operaciones con mayor superficie se localizaron en Sagunto, Carlet y Vara de Quart, siendo dos de ellas autopromociones.

En Zaragoza se registraron 25.000 m² que supone un ascenso del 41 por ciento respecto a la contratación registrada un año atrás. Las zonas más demandadas fueron Plaza seguido muy de cerca por los ejes A-23 Huesca y A-68 Logroño, lo que significa que otras zonas también están siendo muy demandadas debido a la falta de producto en Plaza.

En Sevilla, continua la elevada demanda junto con la falta de oferta disponible, si bien se registraron 29.000 m² de contratación logística superando los 6.000 m² de un año atrás. Se espera que la contratación aumente en los próximos meses a medida que se vayan incorporando al mercado nuevos proyectos.

En otras ciudades como Málaga y Bilbao continúa habiendo demanda, si bien, no se materializa en casi operaciones debido a la escasez de producto.

Entre las operaciones más importantes destacan las autopromociones de Druni (18.000 m²) y Saltoki (16.000 m²) en Carlet y Vara de Quart (Valencia) respectivamente, el pre-alquiler de una nave logística de 22.000 m2 por parte de Think Textil en Plaza (Zaragoza), y el arrendamiento por parte de UNEI de una nave de 13.500 m2 en Dos Hermanas (Sevilla).

Inversión

Por la parte de inversión, en el 1T 2022 se ha alcanzado un volumen de 894,6 millones de euros, lo que supone un trimestre récord y un ascenso del 402 por ciento respecto a la cifra alcanzada un año antes. Esta cifra refleja el elevado apetito por parte de los inversores hacia el sector, que de materializarse las operaciones que actualmente están en curso se podrá superar a cierre del ejercicio el volumen de inversión alcanzado en 2021. De los 894 millones de euros, el 64 por ciento del volumen total corresponde a dos portfolios; la compra de activos del portfolio Tiger por parte de GIC por 272 millones de euros y la compra del portfolio Gemstone por parte EQT Exeter por 300 millones de euros.

Respecto a las rentabilidades prime, éstas se mantienen a niveles del 3,90 por ciento respecto al trimestre anterior tanto en la Zona Centro como en Cataluña. Por su parte, la yield prime para "última milla" se mantiene igualmente en el entorno del 3,75 por ciento. De cara a 2022 prevemos algo más de estabilización con quizás algo de compresión a partir de la segunda mitad del año, aunque de manera menos acusada que en los últimos dos ejercicios.

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