Encuentro "Mercado logístico, Tendencias y Oportunidades"
El volumen de contratación de inmuebles logísticos del presente ejercicio ?218.400 m2 en la Comunidad de Madrid al finalizar el tercer trimestre? se encuentra por debajo de los niveles de 2010 (308.000 m2) y 2011 (234.000 m2) aunque mejora respecto a 2009. Al igual que el resto de segmentos inmobiliarios, el mercado logístico madrileño se ve lastrado por el acusado descenso de la actividad económica. Estas son una de las conclusiones del encuentro “Mercado logístico, Tendencias y Oportunidades” que ha celebrado la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate, destinado a operadores logísticos e inversores.
Entre las tendencias actuales del mercado logístico destacan una mayor cuota de operaciones de nueva creación o ampliación respecto a 2010 y 2011 y, simultáneamente, el incremento constante de la disponibilidad, que se sitúa actualmente en el 15,3 por 100 en la Comunidad de Madrid.
No obstante, la superficie disponible se ha estabilizado en las zonas prime aunque sigue incrementándose en las zonas secundarias por la incorporación de naves de segunda mano. Este último es el caso de Coslada, Torrejón y Alcalá de Henares (eje A-2) en la comunidad madrileña. Sin embargo, los emplazamientos logísticos modernos y bien comunicados de Madrid se aproximan a la plena ocupación, en particular aquellos de más de 10.000 m² en el entorno del aeropuerto de Barajas.
Por otro lado, los desplazamientos para reducir superficie con la consiguiente liberación de espacio, hacen que la absorción neta resulte negativa pese a la escasez de nuevos proyectos, tanto “llave en mano” como especulativos.
Las rentas, por su parte, continúan bajo presión bajista en las zonas mas alejadas y se mantienen estables en las áreas próximas a la ciudad. Al igual que en los principales mercados europeos, las rentas prime se encuentran en 6 €/m²/mes, el mismo valor de cierre de 2011. La renta media, sin embargo, si sitúa en 2,8 €/m²/mes, lo que supone un descenso del 21% respecto a diciembre de 2011.
La actividad de inversión es prácticamente nula por el riesgo país. La incertidumbre ha llevado a los inversores internacionales a colocarse en una posición de stand by mientras que los inversores privados nacionales están optando por otras líneas de negocio. Aunque no se detecta actividad por parte de las entidades financieras con naves en propiedad, se están mostrando especialmente activas en la venta de solares. Por su parte, el precio de los suelos logísticos muestra un descenso constante que en ocasiones se aproxima a valor cero.
Para Thierry Bougeard, director general de BNP Real State en España (en la foto), la valoración del comportamiento del mercado, finalizado el tercer trimestre, sin ser bueno, tampoco está siendo especialmente malo. “Vemos la botella medio llena -dijo-, ya que terminaremos el ejercicio con niveles muy similares a los del 2011, que bajo nuestro punto de vista fue un buen año”. A pesar de la crisis, aseguró Bougeard, el 2011 se cerró con un nivel de contratación muy similar al 2010 y muy superior al 2009, que fue un año “absolutamente desastroso” para este mercado.
Por su parte, Alberto Larrazabal, director nacional de Logística de BNP, se refirió en el caso de Madrid, a la baja disponibilidad de suelo, “no se ha hecho ningún desarrollo nuevo”, lo que está motivando que en la zona de Coslada, donde se han hecho la mayoría de las operaciones durante este año, no exista suelo disponible.
Finalmente, Claudio Losa, director nacional de Grandes Cuentas-Inversión Logística aseguró que muy pronto, además, existirá otro factor que influirá en el mercado. Los bancos, que todos sabemos disponen de mucho suelo que están poniendo a la venta, comenzarán muy pronto a comercializar también suelo industrial, hasta ahora sólo lo han hecho con el residencial, pero pronto entrarán en este mercado.