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El aumento de actividad logística reduce la rentabilidad inmobiliaria

Informe BNP sobre el Mercado Logístico Europeo.

BNP Paribas Real Estate ha presentado la última edición de sus informes sobre el Mercado Logístico Europeo. En ellos expone que la escasez de naves prime afecta tanto al mercado de ocupación como al de la inversión en Europa. La incertidumbre acerca de la economía sigue teniendo su impacto sobre las promociones a riesgo, dejando que el flujo de desarrollos en curso sea insuficiente para compensar la falta de oferta nueva después de varios años de crisis. El apetito por la logística permanece, provocando una “guerra de pujas” a escala europea que empuja las rentabilidades a la baja.

La absorción de ocupación sigue en aumento a pesar de la escasez de oferta

La absorción ha aumentado un 21 por 100 en las 22 ciudades europeas incluidas en el estudio desde el primer semestre de 2014 al primer semestre de 2015. Para Logan Smith, el director de Inversión Logística de BNP Paribas Real Estate para Europa: “La mejora paulatina de la economía ha tenido un impacto positivo en el consumo y la demanda nacional, los cuales han, a su vez, estimulado el mercado de naves de distribución en Europa durante el primer semestre de 2015”.

La oferta ha desaparecido durante la crisis y, a pesar de una reanimación económica, la oferta de calidad se ha situado en su nivel más bajo durante el segundo trimestre de 2015. Aunque han surgido algunas promociones a riesgo en países como el Reino Unido, Holanda y España, la demanda para naves de primera categoría sigue siendo más fuerte que la disponibilidad en la mayoría de los mercados. Como consecuencia, las soluciones proyecto y obra se mantienen como una alternativa fuerte, especialmente para las naves más grandes.

La renta prime sólo subió de manera muy ligera en los principales mercados europeos, a pesar de la escasez crónica de nuevas naves de primera categoría: “Una de las principales razones radica en los bajos márgenes en la industria logística, los cuales, a su vez, limitan las opciones de los inquilinos que no pueden pagar una renta más alta”, explica Logan Smith.

Con el aumento continuo del comercio electrónico en Europa, la demanda de naves por parte de los sectores del comercio y la distribución ha sido responsable de más de la mitad del volumen total de transacciones firmadas durante los últimos 12 meses: Francia (61 por 100), Reino Unido (57 por 100) y Holanda (52 por 100). En Alemania representa el 25 por 100 y ha sido superado por el sector industrial, tradicionalmente una fuente sólida de demanda.

Fuerte interés por parte de los inversores en la logística en toda Europa

Cuatro países, Reino Unido, Alemania, Suecia y Francia, han sido responsables del 75 por 100 de toda la inversión logística e industrial en Europa durante el primer semestre de 2015. La inversión en los sectores industriales y de logística en Europa se ha mantenido fuerte, sumando un total de 10,100 millones de euros durante el primer semestre de 2015.

Reino Unido ha sido responsable de alrededor del 45 por 100 de las inversiones en los sectores industriales y de logística en Europa, alcanzando la cifra de 4.300 millones de euros en el prierm semestre de 2015, el segundo comienzo de año más fuerte de la historia. Alemania también ha logrado su segundo mejor semestre de la historia (1.590 millones de euros), aunque los volúmenes se han reducido en un 25 por 100. En Francia, el volumen de inversión en los sectores industriales y de logística retrocedió significativamente durante la primera mitad de 2015 a 600 millones de euros (960 millones en 2014), reflejando la falta de actividad económica y la escasez deproducto.

El repunte y la inversión registrados a finales del 2014 han sido confirmados durante 2015 en España (377 millones de euros) y Holanda (627 millones), liberando oportunidades en ambos países después de varios años de paralización.

Finalmente, las rentabilidades prime se han visto reducidas en todos los mercados europeos, reflejando una demanda más fuerte en los mercados y la limitada disponibilidad de activos. Exceptuando en Portugal, España e Italia, las rentabilidades prime se acercan al punto más bajo en la mayoría de los países europeos. Han caído muy por debajo del 5 por 100 en el Reino Unido y los principales hubs en Alemania (5,55 por 100 en Munich). Han alcanzado el 6,20 por 100 en Amsterdam, 6,25 por 100 en Estocolmo y el 6,35 por 100 en París, y han tocado fondo con el 6,75 por 100 en Irlanda y la República Checa.

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