El mercado logístico español arranca 2025 con fuerza en sus tres principales plazas: Madrid, Cataluña y Valencia. A pesar del entorno macroeconómico incierto, el informe de BNP Paribas Real Estate presentado en el SIL 2025 confirma la solidez de la contratación, el atractivo inversor y el crecimiento de rentas en estas comunidades.
Los datos de contratación logística del primer trimestre de 2025 reflejan un crecimiento en Madrid, Cataluña y Valencia, al mismo periodo que el año anterior. Valencia lidera la recuperación con un aumento del 300 %, alcanzando los 225.682 m², este impulso ha venido gracias a operaciones en el entorno de Ribarroja y Cheste. Cataluña, por su parte, registra un crecimiento del 60 % (147.676 m²), con actividad en el segundo y tercer arco metropolitano, mientras que Madrid, el mayor mercado por volumen, mantiene niveles estables con 249.676 m² (+0,16 %).
El pronóstico para el 2025 es optimista: se prevé cerrar el ejercicio con cifras que superarán el promedio anual del actual ciclo económico, gracias al tirón del e-commerce, la relocalización de stock y la consolidación del mercado español como hub sur europeo.
Disponibilidad en descenso y nueva oferta
Uno de los factores que está comenzando a tensionar el mercado es la caída de la disponibilidad. Madrid, con una tasa actual del 8,65 %, muestra un cambio de tendencia al alza en la ocupación, condicionado por una caída en la oferta futura: a 18 meses vista, el pipeline se reduce un 49 % respecto al previsto en 2024. Cataluña sigue la misma línea con un descenso del 20 % en la oferta futura, situando su disponibilidad en el 4,83 %.
El caso más extremo es el de Valencia, donde la tasa de disponibilidad es de apenas el 0,92 %, y el stock de grado A disponible es prácticamente inexistente. Aunque el mercado valenciano prevé duplicar su oferta en los próximos 18 meses, aún no será suficiente para satisfacer una demanda que está en constante crecimiento.
Rentas logísticas: crecimiento moderado
Las rentas continúan su tendencia a la alza, impulsadas por la escasez de espacios y la creciente presión de la demanda. En Madrid, la renta prime alcanza los 7,00 €/m², aún por debajo del máximo alcanzado en 2007, lo que deja margen para nuevos ajustes. En Barcelona, sin embargo, ya se ha superado el pico anterior con una renta de 8,50 €/m². Valencia cierra el trimestre con una renta prime de 5,65 €/m², un 25 % más alta que hace cinco años.
Este crecimiento está vinculado a la reducción de la oferta especulativa, al auge de proyectos llave en mano y a la absorción progresiva de los desarrollos anteriores, lo que genera un entorno más competitivo para los inquilinos.
Inversión: menos operaciones pero de mayor envergadura
El sector logístico continúa siendo uno de los más atractivos del mercado inmobiliario español. En el primer trimestre de 2025, el volumen de inversión logística alcanzó los 456 millones de euros, un 31 % más que en 2024. El mercado evoluciona hacia operaciones de mayor tamaño, con menos transacciones pero más capital implicado. Las inversiones en activos individuales ganan terreno y representan ya el 76 % del volumen total.
Una de las participaciones más destacadas ha sido la de inversores institucionales, especialmente las SCPIs francesas, que han protagonizado más del 50 % del volumen transaccionado en el periodo. El tipo de inversor también ha virado: el capital “core” y “value-add” está tomando el relevo, atraído por la estabilidad del sector y la perspectiva de crecimiento sostenido en rentas.
España refuerza su posición como hub logístico europeo
En un contexto internacional marcado por la desaceleración económica, la fragmentación geopolítica y las tensiones comerciales —especialmente entre Estados Unidos y Europa—, el sector logístico español muestra resiliencia. El PIB nacional lidera el crecimiento en la eurozona, la inflación converge hacia el 2 % y el consumo sigue en expansión, todo ello en un marco donde se encuentran unos de los tipos de interés más bajos acordes a las expectativas.
Por último, BNP Paribas Real Estate subraya que Madrid, Cataluña y Valencia cuentan con fundamentos para mantener su atractivo a medio y largo plazo: infraestructuras, demanda interna, buena conectividad y una disponibilidad ajustada que favorece la compresión de yields. A ello se suma el auge del comercio electrónico, que continuará impulsando la necesidad de nuevas plataformas logísticas.
