La tasa de disponibilidad en la capital catalana ha caído hasta el 2,1% durante el primer semestre del año, lo que ha incrementado el valor medio del metro cuadrado de suelo logístico hasta alcanzar los 6,5 euros.
El mercado inmologístico catalán se resintió durante el segundo trimestre del año, lastrando los positivos resultados con los que comenzó 2023. La tasa de disponibilidad, que se había mantenido en el 3% durante los dos años anteriores, ha disminuido hasta alcanzar el 2,1% debido a la escasez de producto terminado. Este hecho habría repercutido en los precios de alquiler logístico de la capital catalana, que han alcanzado los 6,5 euros/m2 en la 1ª Corona, los 5,5 euros/m2 en la 2ª y los 4,5 euros/m2 en la 3ª.
“Una disponibilidad media en Barcelona del 2,1%, que es prácticamente nula en 1ª y 2ª corona, está llevando las rentas a máximos históricos lo que podría disuadir a empresas de distribución nacional de instalarse en Cataluña y pone de manifiesto la urgencia en el desarrollo nuevos proyectos en la región”.
Oriol Gual, director nacional de Industrial y Logístico de Colliers.
El número de operaciones de alquiler de espacios logísticos también cayó un 40% entre abril y junio en la ciudad condal debido a la situación económica que vive el país y el incremento de la renta prime, que ha alcanzado los 7,75 euros/m2 según datos de Colliers.
Madrid y Valencia siguen la estela de Barcelona
La situación de la capital española es algo más positiva que la del mercado catalán, aunque sigue su misma tendencia. A pesar del aumento de proyectos logísticos en Madrid -que acumula 13,6 millones de m2 para este uso-, la tasa de disponibilidad de inmuebles logísticos ha caído casi en 4 puntos porcentuales en los últimos 3 años, situándose en un 6,5% en la actualidad. Las rentas también se han visto incrementadas, especialmente en la primera Corona, debido a la inclusión de elementos de última generación en las instalaciones.
Valencia, por su parte, ha sufrido un descenso del stock de bienes inmologísticos. Entre 2022 y el primer semestre de 2023 su tasa de disponibilidad ha caído a la mitad, situándose en un 1,2%. Además, a pesar de que las rentas de la ciudad son las más bajas de los territorios analizados por Colliers, las rentas medias se han incrementado especialmente en el Eje Central y en el Eje Sur, donde se han materializado más operaciones.
La inversión registra los niveles más bajos en dos años
La situación económica actual y de incertidumbre a nivel político también está afectando también a la materialización de inversiones en el sector inmologístico. Durante el primer semestre del año, la inversión ha tenido los niveles más bajos de actividad de los últimos dos años. En total, se han registrado 809 millones de euros de inversión, concentrándose el 60% del total en Barcelona (25%), Valencia (20%) y Madrid (15%).
En este tipo de operaciones, Colliers ha observado dos tendencias. La primera se debe a la exigencia de una mayor rentabilidad por parte de los vendedores, que está haciendo que los inversores escojan productos “value add”. Además, debido al endurecimiento de las condiciones para acceder a los créditos, las operaciones de tipo Sale&Lease (compra con arrendo posterior) se han visto favorecidas. Gual añade que este hecho no solo se pone de manifiesto en el caso de empresas con dificultades financieras, sino que también se da en el caso de compañías “que han visto que podían impulsar el margen con una entrada de capital y alquiler a veinte años”.
A pesar de los negativos datos que ha arrojado el segundo semestre del año, los analistas de Colliers pronostican una mejora de la situación del mercado inmologístico durante la segunda mitad de año.
“Aunque los valores nominales tardarán bastante tiempo en recuperarse, los inversores que compren durante el último trimestre de 2023 y primer trimestre de 2024, podrán obtener buenas rentabilidades gracias a la compresión de yields que se va a producir a medio plazo y al ingreso de unas rentas que crecerán durante este periodo”, sentencia Gual.
